截至2022年底，轻资产项目在领先商管企业开业总项目数中已占据相当大的比例。回顾商业轻资产业务发展历程，2015年被业界称为“轻资产元年”，自2019年下半年起，伴随商业存量资产增多及商业资产盘活需求产生，商业轻资产业务一时成为行业热点，领先商管企业纷纷加快轻资产服务模式扩张。
商业轻资产运营正在成为存量时代的新能力。商业轻资产模式主要包含委托管理、品牌及管理输出、整租服务等三种。其中，品牌及管理输出模式在轻资产外拓中发挥着越来越重要的作用。
然而，轻资产服务模式在实际业务开展过程中却难点重重，除了市场本身竞争加剧外，更在于商业轻资产公司与业主方之间配合不畅。
一、商业轻资产输出的难点
虽然当前商业轻资产业务具有重大发展机遇，但过程中仍有诸多问题需要解决，特别是机制不配套问题——业主方与商业轻资产公司缺乏共商共管机制。
在规划设计及项目建设阶段：业主方往往欠缺商业规划设计方面的经验和能力，导致轻资产项目标出现五花八门的硬件问题，如果商业轻资产公司不能很好地发挥专业提资价值及招商进度匹配，就容易在前端发生业务摩擦。
在筹开阶段：因为项目投资额较大且部分投资无法直观显示与未来投资回报率的关系，所以在项目招商租金定价阶段，会面临与多个租户博弈的情况，其合理性易于受到业主方的质疑；另外，有关招商进度、项目移交、商户进场装修及开业等工作，涉及大量与业主方的协同，如商业轻资产公司不主动提醒或者提醒不到位，加之业主方经验不足，就容易造成项目开发进度延误，也可能影响项目招商、项目开业工作的按期推进。
在运营阶段：典型问题如营销活动高频开展、费用投入较大等，业主方往往有更强的驱动力介入到项目运营管理，但往往不利于商业轻资产公司经营理念的落实。
由于共商共管机制的不完善，容易造成项目筹开及运营不能达到预期，不仅影响后续业务获取，也加重了业主方对于轻资产模式下项目运营成果的顾虑，更甚者引发项目解约；特别是品牌输出项目，其解约率更高，业主方最终选择放弃和原有商业轻资产公司合作而转为自营。
至于机制不配套的根本原因，一是利益未统一，二是能力不匹配。
愿因1：利益未统一——商业轻资产公司与业主方利益不一致
基于内部经营发展需要，商业轻资产公司往往更为侧重追求短期收益，通过招商运营服务获取管理费收益；而业主方更为关注的是项目租金收入持续增加及资产增值，更重视长期稳定高品质运营。
在选择与轻资产公司合作时，高租金收益和高运营品质通常是业主方的两个核心诉求，但为了成功拿到项目，部分商业轻资产公司出现过度承诺的情况。至于签约之后项目能否如期交付、投后管理如何开展等，仍是需要面对的现实问题。
与此同时，业主方对商业轻资产公司的服务内容、专业能力是否与项目匹配，以及管理费定价是否合理等方面的认知，仍然较为模糊。
原因2：能力不匹配——商业轻资产标准化能力与非标商业需求不匹配
商业轻资产业务依托的是企业积累的业务管理标准及商业资源、商业团队和商业品牌，不少商业轻资产公司脱胎于母公司地产开发商，过往操盘的项目多有标准产品线规划，有一整套商业投资、商业开发和商业运营的管理标准。
但是，商业轻资产所涉及的“商场或商街”资产实体一般为非标，项目空间形态等往往会更加复杂，而且越来越多是旧项目的翻新改造，与之前标准化商业产品有所不同。
总体来看，商业轻资产公司与业主方利益不统一、能力不匹配问题，会随着市场竞争推进逐渐得到解决，而机制不配套问题却是当务之急，一旦机制配套完善，不但能更好地保证项目预期目标达成，也会连带解决利益不统一、能力不匹配等问题。
那么，有关商业轻资产公司与业主方的共商共管机制如何构建？
“当局者迷”，当我们跳出商业轻资产业务来旁观，发现代建行业的领先企业如绿城管理、金地管理等，均已经建立了一套相对科学、成熟的与业主方之间的共商共管体系。“跨界取经”，可为商业轻资产业务提供有效经验借鉴。
二、跨界借鉴，共商共管机制设计思路
作为同样属于轻资产业务领域的代建行业，相比商业轻资产业务起步更早，近些年规模化发展速度更快，并已经形成了一套具备自身特色、适配需求的委托方共商共管体系。
“代建第一股”绿城管理作为代建行业优等生，于2023年7月10日发布了《绿城管理M登山模型服务手册》，围绕绿城管理代建项目全周期6大阶段、23个服务节点场景，梳理介绍了业务操作及管控内容，并形成“服务节点场景梳理-节点场景操作及管控要点-关键节点共商共管会议体系-关键事项权责划分”四位一体的服务体系，促进与委托方在项目操盘全过程形成管理共识。
除了服务手册外，绿城管理还同步推出了“绿城M”APP，打造面向业主方、小业主、员工、供应商及投资方五类人群的前台服务门户，主动做到项目信息的实时开放，优化业主方项目参与体验，打消业主方对项目进度、质量、安全等的顾虑，助力项目合作共赢和预期目标达成。
同样在代建领域起步较早的金地管理，也打造出金地管理“服务金三角”，分别是委托方驾驶舱、委托方服务白皮书和代建服务质量体系。
以《金地管理委托方服务白皮书》为例，主要目的及内容是就项目管理团队、沟通决策机制、阳光招采体系、品牌使用等，向委托方进行充分交底、拉通共识，并在《白皮书附录》中对委托方最为关注的“全流程开发管理体系”进行了详细阐述，包括项目开发流程概述、市场定位体系、产品设计体系、成本管理体系、工程管理体系、营销管理体系及客户服务体系等内容。
对照绿城管理、金地管理有关委托方共商共管体系建设经验来看，商业轻资产公司当前还是更多侧重从内部视角对轻资产项目进行管理，缺乏充分的客户服务意识，未能从客户视角让业主方了解企业提供的专业和服务内容，业主方不知如何参与项目管理工作，也不能很好地明确责权、建立信任、提升协同度。
据此来看，需要有一套共商共管服务手册或白皮书来牵引商业轻资产公司的意识转变、行为转变及项目管理优化。
三、商业轻资产，共商共管服务手册设计
借鉴代建行业委托方共商共管体系建设逻辑，可推导出商业轻资产共商共管服务手册的设计逻辑。
第一步：梳理共商共管节点场景及明细表
围绕商业项目全价值链环节及项目全期计划，梳理与业主方间服务关键节点场景，形成具体明细表，并明确业主方主责要点和商业轻资产公司主责要点，以提升业务协同效率，减少前期成本浪费，更好地打造卓越商业产品。
其中，在项目建设或改造阶段，业主方与商业轻资产公司关注的重点在于规划设计及商管提资协同，商业轻资产公司应及时提出各设计环节需求及参与方案评审、协助报建工作，由业主方提前铺排好设计管理及项目报建工作。
第二步：梳理共商共管节点场景操作及管控要点
对应每一个关键节点场景，还应明确业主方及商业轻资产公司业务操作及管控内容要点。以设计深化提资为例，如下图所示：
第三步：梳理共商共商会议体系
在共商共管节点场景及明细表基础上，基于重要业务交圈需要，明确商业轻资产公司与业主方共商共管会议体系，包括不限于各级会议的目的、决策人、发起主体、汇报主体、参与主体、上会材料以及会议成果等要素，以保障共商共管会议召开的有效性。
根据事项性质，共商共管会议一般可划分项目前期会议、定位设计类会议、招商类会议、开业类会议、经营管理类会议五类。对应的22个关键会议如下所示：
另外，在共商共管服务手册设计过程中，还应把商业轻资产公司与业主方关键事项权责界面纳入考虑。
有关双方的权责界面，一方面需要在合作协议或合同中，将条款内容精准、明确化，可考虑按照专业条线细化描述；
另一方面还需要在轻资产项目落地后、项目启动会前，承接合作协议或合同的内容，细化业主方与商业轻资产公司间的权责表，以保障业主方在项目过程中充分享有相关权利（监督/审批/建议/知情），并提高业务决策效率。
以某企业为例，针对轻资产委托管理项目，梳理相关权责，进一步明确委托方审核、备案的关键事项，如下所示：
整体来看，商业轻资产共商共管服务手册的基本内容应该包括服务节点场景梳理、节点场景操作及管控要点、关键节点共商共管会议体系、关键事项权责划分等四部分内容。
除此之外，商业轻资产公司还可以针对性增加如项目履约评价、大客户定期互访、项目巡查等管理机制，以更加体现公司对服务质量的严格把控。
四、结语
轻资产业务本质上属于服务行业，伴随商业轻资产行业竞争加剧、商业项目非标化程度增加，商业轻资产公司需要尽快主导建立以共商共管服务手册为核心内容的服务体系。一来，在项目获取阶段，可作为合作方案的重要内容及服务亮点，并指导合作协议或合同拟定；二来，在项目正式启动前，进行前置项目交底；三来，在项目履约过程中，强化双方协同，保障项目预期目标达成。