轻资产运营中的委托运营模式，是租赁住房类资产主流的运营模式之一，它是产权方向运营方委托，由运营方提供管理团队及现场运营人员对项目进行运营管理的一种模式。

受限于自身团队基础弱、运营能力不足等原因，有很多产权方将目光转向委托运营。由于产权方和运营方的合作方式尚无借鉴性强且相对有效的做法，加之具体合作项目的差异，如何把握合作要点成为摆在产权方面前的一道难题。

从具体的项目案例实践来看，产权方与运营方合作时，双方的关注点主要聚焦于付费模式、考核激励模式以及资金流转等三大层面。对于产权方而言，面临付费模式不明确、考核挂钩方式不清晰、激励力度不好把握、资金流转路径不规范等难题。

针对这些难题，可以通过定科目明细（Details）、定付费模式（Payment）、定考核激励（Evaluation）、定资金流转（Path）的“四定D-PEP模型”来应对。

一、定科目明细

产权方和运营方在合作过程中，各自理解的收支科目名称、费项包含的内容范围等，缺乏统一的口径，因此，明确项目运营过程中的收支科目明细和统一规范口径，是双方开展合作的前提。

从当前行业的实践来看，产权方的收入主要由租金收入构成，纳保项目一般还会有政策性补贴。

产权方支出端一般包括：

（1）项目筹开费

（2）运营费用

（3）支付给运营方的管理服务费

（4）空置房物业费

（5）大中修费用

（6）办证费

（7）房产税

（8）土地使用税等

运营方收入则主要包括产权方支付的如下费用：

（1）项目筹开费

（2）运营费用

（3）管理服务费

（4）空置房物业费等

运营方支出端主要包括：

（1）筹开费

（2）运营费用

（3）空置房物业费

（4）税金及附加等

前述运营费用再分解下来，又可以细分为：公共事业费（公区水电气暖费、网络费）、人员费用（店长管家保安保洁维修工、管理人员）、零星维护耗品及保洁物料费用、保险、行政管理费、企划营销费、系统使用费等。

二、定付费模式

行业内目前存在三种较为典型的付费模式：

一是费用大包干。产权方将运营费用和管理服务费打包，按照租金收入的一定比例支付给运营方，大致在30%-35%。该模式市场化程度最高，要求运营方团队力量成熟，拥有丰富的管理经验和运营能力。

二是费用小包干。产权方支付给运营方固定额度的运营费用，该部分费用由运营方自负盈亏，一般按照季度拨付。管理服务费则单独按照租金收入的比例计提，一般为3%-5%，最高可到20%。该模式的市场化程度相对较高，实际应用较为广泛，相对来说比较主流。

三是预算制。由运营方提报项目预算，经产权方审批同意后，按预算管理模式实施。该模式下，产权方对项目的运营业绩兜底，运营方团队一般为初建，管理经验和运营能力较为薄弱，仍处于业务孵化阶段。该模式在国企系统内应用较为广泛，一般会设置项目运营培育期，培育期内使用预算制。

在选择以上付费模式时，需要根据项目实际结合三种模式的特点合理选择。

三、定考核激励

产权方会对运营方进行考核激励，将考核激励与经营结果挂钩。

运营方收入的四项来源中，筹开费发生在项目开业前及开业阶段，一般由运营方据实与产权方进行结算；空置房物业费一般是平进平出（运营方更多是起到监管作用），因此对运营方而言，其核心的利润来源主要在于运营费用的合理利用（费用包干情况下，运营方可以通过提升运营水平节省下部分运营费用）以及管理服务费。

因此，产权方对运营方的考核激励，更多是通过设置指标，与运营费用和管理服务费进行挂钩应用，同时也会与双方合作协议的解除挂钩。

从考核来看，有以下两种较为典型的考核挂钩方式： 一是考核出租率、租金收入和客户满意度等指标，并挂钩运营费用。

如某项目产权方与运营方约定：年度租金收入底线620万元，年度运营费用200万元，按季度拨付。要求租金收入每年要递增2%，至出租率95%为止。租金收入未达递增要求，扣当年运营费用的2%。

二是考核出租率、租金收入和客户满意度等指标，并挂钩合同解除条件。

如某项目产权方与运营方约定：根据租金收入（40%）、出租率（40%）和客户满意度（20%）考核，得分低于80分，合同解除；某项目租金收入连续两年达不到收入底线要求或年末出租率未达到80%，满足其一，合同解除。

从激励来看，产权方主要通过租金收入指标，与运营方的管理服务费挂钩。比较典型的方式就是超额累进制。

如某项目产权方对租金收入设置门槛值、标准值和挑战值，并与运营方约定按照以下方式计提管理服务费：

四、定资金流转

项目运营过程中，涉及租金收入、运营费用、大中修费用、物业费等费用十余项，涉及产权方、运营方、供应服务单位及承租人等多个主体，很多项目由于认识不足，缺乏规划，导致各类资金的流转路径不清晰，可能出现监管漏洞，为产权方带来损失。

针对此，应明确财务核算规则和资金流向，厘清不同资金主体之间的资金流转关系。

一般来说，租金收入和政策性补贴直接进入产权方账户，多种经营收入和增值服务收入，则会视业务成熟度和产生的体量来定。相对成熟、业绩体量较大的多种经营收入，也会进入产权方账户。大中修费用（金额一般较大）一般由产权方直接支付给施工单位，不再流转运营方。

此外，为提高租户满意度，缩短租户线上退款时长，一般产权方会设置单独的流动资金账户，便于运营方办理退还客户押金等。

例如某项目的资金流向如下图所示：

结语

伴随运营方运营能力和运营价值的体现，越来越多的产权方选择专业的运营方进行托管运营。产权方一方面要摸清各项目的基本情况，建立项目台账（如项目区位、房量、户型面积段、周边客源及租金水平等），做到心中有数；另一方面要逐步规范与运营方的合作模式，细化对运营方的考核激励及约束条款，最终推动项目运营价值提升，实现产权方和运营方的双赢。